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天安門2公里,比“大風廠”更傳奇,持續發酵中......

越看越懂房地產 2019-06-20 04:46:53

老岳首先說一句,這是真實的事件,比電視劇“人民的名義中的事件還要傳奇,等故事結束的時候,老岳真想按照實情原原本本的寫個劇本,讓所有事件人員本色演出,打造一部更曲折更離奇的“人民的名義”。

一部《人民的名義》火爆全國,電視劇中人物、時間在現實中每每能找到原因。其中,有一條主線緊緊圍繞著大風廠地塊權屬而展開。京州市人民法院的判決,讓大風廠職工陷入兩難地步,而其判決背后的利益糾葛則更為波譎云詭。

而就在現實中,圍繞土地權屬爭議的故事也正在上演。近日,來自最高人民法院的一紙判決書,讓北京二環內著名的地產項目——國安府也陷入了進退維谷的狀態,原本穩步推進的核心城區棚改項目的命運再生變數。


昨日起,一篇熱帖正在網上流傳,原文如下:

國安府的開發商——北京信達置業有限公司(簡稱信達置業),怎么也沒想到最高院會判決讓他們把已投入巨資完成拆遷,并且已經開始建設、銷售的地塊項目權益,返還給十幾年前的原開發商——北京莊勝房地產開發有限公司(簡稱北京莊勝)。


早在2009年,北京莊勝因為巨額債務重組,將原本也只是簽署了土地出讓合同的該地塊項目轉讓給了信達置業。而信達投資持有的信達置業100%股權也早已在2012年10月就以國有產權公開掛牌轉讓的形式,通過北京金融資產交易所依法轉讓給了中信國安集團有限公司(簡稱:中信國安)。

而且,最高院的二審判決還要求信達置業的原股東方——信達投資向北京莊勝支付違約金10億元。

而獲得以上全部權益和利益,北京莊勝只需要支付給信達投資27.37億元即可,這與2009年信達置業獲得此地塊的價格等同。但2009年在此地塊轉讓至信達置業之前又是什么狀態呢?眾所周知,那是距離天安門廣場不到2公里的著名拆遷爛尾地塊。

對信達置業來講,如果執行最高院的判決,就意味著巨額的國有資產流失——根據推算,該地塊原作價27億元左右,在中信國安公開獲得信達置業股權后,已投入近200億元巨額資金進行拆遷、規劃和建設,目前莊勝二期A-G地塊項目的拆遷已完成,項目已全面施工,一期已銷售并即將入住。除此之外,北京市近8年來房地產市場價格翻升,目前,保守估計該地塊僅土地溢價就達數百億元。對于中國信達與中信國安兩家國有企業而言,如果執行這份判決是否意味著重大國有資產的流失?


兩份協議書是怎么回事?

根據最高院的判決書,信達置業向北京莊勝返還莊勝二期A、C、D、E、F、G地塊項目權益的前提是解除兩份生效的協議書,即《莊勝二期A-G地塊項目轉讓合作框架協議書》、《莊勝二期A-G地塊項目轉讓合作框架協議書補充協議(三)》。

那么這兩份協議是怎么回事呢?這就不得不回溯一下陳年舊事。

北京莊勝是1992年獲得莊勝危改項目開發權的,并在其中的一期地塊及二期I地塊上開發了著名的北京莊勝崇光百貨商場和莊勝南館。莊勝崇光百貨曾經名動京城,成為人氣爆棚的時尚消費場所,其寫字樓更是賣到了3000美元/平方米。但再優異的經營狀況,也架不住持續“抽血”。北京莊勝董事長及實際控制人周建和多次從公司抽走資金開拓新業務,涉及房地產開發、礦業、資本運作等。據不完全統計和估算,周建和從北京莊勝直接或間接抽走的資金不低于人民幣25億元。

憑借錯綜復雜的關聯公司資產運作,周建和迅速登上了福布斯富豪排行榜,名噪一時。但與此同時,因為惡意拖欠銀行貸款,北京莊勝和母公司香港莊勝先后陷入債務泥沼,遭到中國銀行湖南省分行、北京分行等多家銀行通過向法院起訴的方式索債。

2009年,中國銀行湖南省分行訴諸法律追討債務。案件先后經湖南省高院一審、最高院二審和再審,判令北京莊勝償還借款本金3506萬美元、利息3258萬美元(訴訟期間償還的7814萬元人民幣從利息中扣減),折合人民幣約3.85億元。


信達北分飄然而至

在此案執行過程中,中國銀行湖南省分行將判定的全部債權和權利轉讓給信達資產北京辦事處(簡稱信達北分),信達北分經司法裁定獲得強制執行申請人的法律地位。

2004年,中國銀行北京分行將與北京莊勝相關的債權和權利亦都轉讓給信達北分。

至此,信達北分共擁有對北京莊勝的兩項債權合計人民幣約20.23億元。

而此時,北京莊勝仍有其他巨額逾期債務,除對信達北分債務外,還包括對廣發銀行等其他債權人的巨額債務,合計高達近40億元,其全部有效資產,包括莊勝二期A-G地塊、H、J、K、L地塊等均經債權人申請被人民法院查封。

北京莊勝因巨額債務、資金被香港莊勝轉移等原因資金鏈斷裂,既無力完成以上二期地塊的開發,也無力償還銀行債務。

作為莊勝危改項目中的二期住宅建筑用地,A-G地塊自2002年啟動拆遷,至2004年就陷入停滯,且欠繳土地出讓金近3億元,面臨隨時被政府依法收回的風險。而H、J、K、L地塊北京莊勝二級開發權被政府依法收回,僅由其繼續進行一級開發。


雖然是專司不良債權處置的專業性金融機構,中國信達資產管理股份有限公司旗下的信達北分、信達投資此時也陷入了困境,處理稍有不慎,就會導致嚴重的債權風險和區域性金融風險。

經過艱苦努力的探索和多輪磋商,因為對北京莊勝的全部債權缺乏其他足額的資產擔保,信達北分、信達投資最終采取以A-G地塊為依托實施“以物抵債”的債務置換方案。作為國有的專業性金融機構,信達系為盤活被查封的項目、妥善處置不良債權,付出了巨大努力。

2009年10月,信達北分與北京莊勝簽署《債務重組合同》;同時,信達北分、信達投資與北京莊勝訂立《莊勝二期A-G地塊項目轉讓合作框架協議書》,并以該框架協議為基礎,相關各方簽署和履行了一系列協議文件,其中就包括《莊勝二期A-G地塊項目轉讓合作框架協議書補充協議(三)》。

為實現債務重組,信達投資付出了巨大代價,其中包括:由信達投資出資人民幣4億元設立信達置業,在信達置業可以獲得A-G地塊開發權的前提下,信達北分豁免北京莊勝近9億元的債務;在豁免北京莊勝的巨額債務后,由北京莊勝將A-G地塊按土地現狀作價約27.30億元抵償給信達置業;由信達置業代北京莊勝向信達北分償還豁免債務之外的其余全部債務,近12.8億元。同時,同意莊勝公司以人民幣1億元入股信達置業,獲得信達置業20%股權。

信達置業在債務重組后補繳了2.9億元土地出讓金,妥善解決了因遲遲未繳付土地出讓金而將被政府收回土地使用權的困境。


莊勝告信達,受傷的卻是中信國安...........

雖然在不良資產處理上,信達投資經驗十足,但是在房地產拆遷建設上,信達投資很是力不從心。同時,因當時外商投資房地產的限制性規定,北京莊勝以外商投資企業主體資格受限為由,遲遲未辦理入股信達置業的相應手續;并且,雖經多次催促,北京莊勝亦拒絕依據框架協議以其他國內主體身份辦理入股。

面對A-G地塊諸多歷史遺留問題,信達置業在拆遷中遭遇諸多難以克服的障礙,原定的項目開發計劃始終無法實施。自2010年至2012年期間,拆遷幾乎無法推進,僅完成3戶拆遷。

為此,經國資主管機關審批,并在尊重北京莊勝入股權的基礎上,依法履行書面通知莊勝公司股權轉讓的情況下,信達投資在北京金融資產交易所公開掛牌轉讓其持有的信達置業股權,以讓實力雄厚的專業開發商接盤的方式實現債權清償,推動城市核心區域的危舊房改造。

2011年經過一次流拍后,2012年10月31日,中信國安憑借著良好的信譽、雄厚的城市開發綜合實力,通過公開摘牌合法取得了信達置業的股權。

縱然是經驗豐富的中信國安,面對莊勝二期危改地塊時也頗為棘手,因為他們面臨的是一個爛了10多年、距離天安門廣場不足2公里的爛攤子。

A-G地塊上不僅仍有近400戶居民、6家企業尚未完成搬遷安置,而且由于北京莊勝自90年代起的管理不善,待拆居民生活環境臟亂不堪,私搭亂建情況普遍,危房坍塌情況時有發生,市政條件落后,用電、火災等安全隱患叢生,待拆居民苦不堪言并多次上訪反映,加之又地處城市核心區域,屬市、區重點維穩區域之一。

好在國資背景的中信國安集團善始善終,投入了大量人力物力,推進拆遷工作和區域環境改善工作,在本文開篇判決下發之時,已經實現了場光地凈。

從接手時的十多年爛尾狀態,到接手5年后價值數百億元的知名高端樓盤,中信國安集團為此付出多少代價,也只有他們自己清楚了。

然而,如今一紙判決,再次將莊勝二期危改地塊項目拉入泥沼。


最后說一句,老岳在整理這篇文章的時候,內心還是很沉重的,總之希望這件事情能有一個完美的結局。愿意和老岳交流地產知識的,也可加個人微信249065331(完)




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